不動産を活用!介護費用を捻出できる住宅サービス2選

費用

貯蓄だけで将来または現在の介護費用を補うことができるのか不安に思っている方は多いのではないでしょうか。私もその1人で実際にどれくらいの介護費用がかかるのか調べた記事がありますので参考にしてください。

>>「要介護状態になったとき費用はいくら必要になるの!?

実はマイホーム(一戸建て、分譲マンション)がある人は、マイホームを活用して、費用を工面することが可能なのです。

費用を捻出する方法は2種類あり、1つは「マイホーム借り上げ制度」、もう1つは「リバースモーゲージ」になります。

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マイホーム借り上げ制度とは?

マイホーム借り上げ制度とは、国の支援にて設立された一般社団法人移住・住みかえ支援機構(JTI)が2006年から提供しているサービスです。

仕事を引退し子育てが終わったシニア夫婦にとって広い家は持て余してしまいます。そこで子供が生まれ広くて安い一戸建てを探している子育て若年層へ貸し出し賃料収入が保証される制度になります。

JTIが間に入り、入居者募集からトラブル対応までしてくれますので賃借人との煩わしい問題はありません。また借主が見つからず空家であっても、利用者にはJTIより最低保証賃料が支払われます。

ではもっと具体的にマイホーム借り上げ制度について説明します。

マイホーム借り上げ制度を利用するには?

50歳以上の日本居住者(国籍不問)。または50歳以上の海外居住者の日本人になります。

50歳未満でも定期借地権の設定を受けた土地に住宅やマンションを所有している方は制度利用可能です。また移住・住みかえ支援適合住宅(かせるストック)に認められた物件であれば50歳未満でも利用できます。

マイホーム借り上げ制度の対象住宅

利用者が単独所有または第三者と共同所有する日本国内にある住宅になります。一戸建て、共同建て(タウンハウス等)、マンション等の集合住宅のいずれも対象となり、現在居住している必要はありません。

1981年6月の新耐震基準以前に建築確認を申請した住宅は、耐震診断を受ける必要があります。

マイホーム借り上げ制度の契約期間

利用者が亡くなられるまで借上げでき3年契約の終身型と利用者の指定した期間借上げる期間指定型の2種類があります。住み慣れた自宅に戻りたくなった場合でも、もう一度住むことが可能です。

マイホーム借り上げ制度の保証内容

制度適応は、1人目の入居者が決定してから賃料が発生します。以降は、空室が発生してもJTIが賃料の85%を保証してくれますので、一生涯にわたって賃料収入を受け取ることも可能です。

JTIとの契約の流れ

  1. JTIのホームページから情報会員の登録をする
  2. ハウジングプランナーに事前相談する
  3. 外観診断による賃料査定を行う
  4. 制度利用申し込み(事務手数料17,000円税別が必要)
  5. 耐震などの建物診断(診断料45,000円税別が必要)
    診断料はメーカーにより異なり自治体の公的補助制度を利用可能
  6. 補強・改修工事(必要に応じて有り。自治体の公的補助制度を利用可能)
  7. 借主の募集
  8. 契約成立後、賃料発生

移住・住みかえ支援適合住宅(かせるストック)とは?

移住・住みかえ支援適合住宅(かせるストック)とは、新築購入時にJTIから外部の耐久・耐震性基準の認定を受けた住宅になります。

通常の利用条件である50歳を待たずに、簡単な手続きでいつでもJTIの「マイホーム借上げ制度」を利用することが可能です。そして高品質と耐久性が認められたことでマイホームに付加価値が生まれ、高い資産として運用できます。

将来的にマイホームを持とうと考えている人は「移住・住みかえ支援適合住宅」の家を建てた方がお得です。

「移住・住みかえ支援適合住宅」の認定を受けるためにはJTIの協賛事業者(旭化成ホームズ、セキスイハイム、大和ハウス、パナホーム、ミサワホーム)など15社が施工し評価証明を受けた住宅をJTIに申請することで認定になります。

マイホーム借り上げ制度のメリット・デメリット

メリット デメリット
  • 一生涯にわたって賃料収入を得れる
  • 空家でも賃料が支払われる
  • 3年ごとに解約ができるため再度住める
  • JTIが代行のためトラブルが無用である
  • 賃料収入を介護費用に当てれる
  • 土地や建物は売却せずに相続させれる
  • JTI金融機関の提携ローンを利用できる
  • 50歳以上の年齢制限
  • 制度利用に時間がかかる
  • 制度利用までに費用が色々かかる
  • 15%引かれた金額が賃料になる
    (5%が管理費、10%が運営費)

不動産(一戸建て、分譲マンション)を担保にして銀行から融資を受けれる制度になります。住み慣れた家に住み続けながら介護資金を得ることができるため、持ち家を手放すことなく安心して住んでいることができます。

また子供が今後、家に住む予定がなく売却するしか使い道がない場合や年金暮らしで貯蓄が無い場合などはリバースモーゲージを利用する価値があります。返済方法は、自分が亡くなった後に遺族が不動産を売却して返済する仕組みです。

リバースモーゲージを利用するには?

各銀行によってまちまちですが、多くは契約時の年齢が満60歳以上の人が対象で、自宅で1人暮らしまたは夫婦2人暮らしの方になります。

リバースモーゲージの対象住宅

対象になる不動産は一戸建てまたは分譲マンションになり、所有地域が全国または1都6県(東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、愛知県、大阪府、京都府、兵庫県)などになります。

リバースモーゲージの利用期間

基本的には終身タイプになり亡くなられるかローン残高が物件評価額を上回るまでは融資することができます。そのほか1ヶ月ごとに契約更新するところもあります。

リバースモーゲージのメリット・デメリット

メリット デメリット
  • 家を持ったまま介護資金を得れる
  • 返済は亡くなった時に一括返済または
    利息のみの返済である
  • 融資の使い道は事業性資金を除き自由
  • 融資の極度額までならいくらでも可能
  • 保証人が不要である
  • 長生きをすると借入金残高が
    不動産評価額を限度額に達してしまう
  • 地価が大幅に下落したとき融資限度額も
    下がってしまうリスクがある
  • 金利上昇リスクにより利息額が増えて
    しまう

リバースモーゲージの銀行比較

年々リバースモーゲージの需要増加により取り扱う銀行が増えてきています。そこで代表的なメガバンクが取り扱うリバースモーゲージ商品の条件や内容をわかりやすく比較してまとめてみました。

  東京スター銀行 三井住友銀行 三菱東京UFJ銀行 みずほ銀行
商品 充実人生 SMBC
リバースモーゲージ
リバースモーゲージ型
住宅関連ローン
みずほプライムエイジ
利用できる人
  • 日本国籍の方または外国籍で永住権を持っている
  • 55歳以上80歳以下。配偶者の方がいる場合、配偶者の年齢が50歳以上
  • 自宅に単身、もしくは夫婦2人暮らし
  • 年収が120万円以上(年金収入など、長期安定的に見込める年収に基づいて審査あり)
  • 取扱店に、2時間以内に来店が可能な方
  • 契約時に判断能力を持っている
  • 契約時の年齢が満60歳以上
  • 自宅に単身、もしくは夫婦2人暮らし
    (同居される配偶者の方には連帯債務者となっていただきます。)
  • 安定かつ継続した一定の収入が見込める方
  • 日本国籍の方または外国籍で永住権を持っている
  • 申込時の年齢が満60歳以上で、満80歳の誕生日までに借り入れる方
  • 公的年金、給与所得等の安定的な収入のある方
  • 住宅金融支援機構の住宅融資保険の付保承認を受けられる方
  • 契約時の年齢が満55歳以上の方
  • 自宅に夫婦2人暮らし、または1人暮らしの方
  • 金融資産を相応に保有し、安定かつ継続した収入の見込める方(年金収入等)
  • 保証会社の保証を受けられる方
  • 戸籍謄本により推定相続人が確定できる方
利用できる地域
  • 全国の一戸建て
  • 東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、大阪市、京都市、神戸市(東灘区、灘区、中央区、兵庫区)内のマンション
東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、愛知県、大阪府、京都府、兵庫県 東京都、神奈川県、 埼玉県、千葉県 東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県の一戸建て、マンション
資金の使途
  • 医療費や介護費など、万一の際の費用。
  • 老後の生活資金(有料老人ホーム入居資金など)
  • 住宅の建替え(バリアフリー住宅建築など。店舗併用住宅を含む。ただし、第三者が営業する店舗は除く)
  • 住宅の改築(バリアフリー化・老朽化対策など。店舗併用住宅を含む。ただし、第三者が営業する店舗は除く)
  • 事業目的の資金や投資目的の資金など、生活にかかる資金に該当しない目的の場合は、融資の対象外
  • 原則、自由。
  • ただし、事業性資金・金融商品(預金商品・投資信託・保険商品等)を購入する資金を除く。
  • また借入時に資金使途を確認し、三井住友銀行が認めた場合に限る
  • 自ら居住する住宅の建設・購入資金およびそれに付随する費用
  • 自ら居住する住宅のリフォーム資金 ※リフォームを行う住宅が新耐震基準相当の耐震性を有する住宅であることが条件
  • 住み替える先のサービス付き高齢者向け住宅の入居一時金
  • 自由(ただし、事業性資金・有価証券投資資金・その他金融商品*を購入する資金は除く
  • また、借入時に資金使途を確認、みずほ銀行が認める場合に限る
  • 目的
    有料老人ホームへの入居保証金、ご自宅の増築・改装費用、医療費等、資金使途があらかじめ確認できる資金
    (資金使途が分かる資料を提出し、みずほ銀行が認める場合に限る)
融資期間 終身 1年毎の契約更新 終身 1年毎の契約更新
融資極度額
  • 融資極度額は、500万円以上1億円(マンションにてご利用の場合は5000万円)以内(10万円単位)実際の借り入れ残高が契約極度額に達するまで、何度でも利用可能。極度額以内であれば、資金の利用1回あたりの金額に制約はない。
  • 融資極度額の上限は、本人の生涯にわたる期間についての担保物件価値等を考慮し、東京スター銀行の審査基準にて総合的な判断に基づき決める。
  • 融資極度額は1,000万円以上2億円以内(100万円単位)、かつ自宅の評価額(当行所定の方法による評価)以内。
  • 借入金額は、資金使途毎に異なります
  • 建設・購入資金 100万円以上5,000万円以内(10万円単位)
  • リフォーム工事費または入居一時金 100万円以上1,500万円以内(10万円単位)
  • 貸越極度額はフリー口(*1)、目的口合算で1,000万円以上2億円以内(100万円単位)、かつ自宅の評価額(*2)以内。
  • *1フリー口の貸越極度額は4,000万円以内。
  • *2自宅の評価額は、担保物件が戸建の場合は土地評価額、担保物件がマンションの場合は将来的な売却価格をふまえたみずほ銀行所定の方法により評価した評価額。
返済方法
  • 利息部分は毎月支払う。ただし、利息部分は預金残高に連動して毎月変動する
  • 返済方法は、相続人により「現金での返済」または、「担保にいただいている不動産の東京スター銀行への代物弁済」の2種類の方法から可能(注:契約終了時に代物弁済を選択された場合、ローン残高が物件評価額を上回る結果となった場合には税務上、一時所得として課税される可能性がある)
  • 原則として、担保不動産の売却代金などにより一括して返済。担保不動産の売却資金により、借入金を完済できない場合、残る金額についてはその他の資金で返済。
  • なお、随時、お手許資金による返済や、借入人が亡くなった際に、相続人からの手許資金による一括での返済も可能。
  • 期日一括返済
  • 借入期限における元利金の返済方法は、担保物件の売却や、相続人からの 弁済。
  • 原則、担保物件の売却代金などにより、一括して返済
  • 随時、手許資金による返済が可能。なお、本人が亡くなった際に、法定相続人からの手許資金による一括での返済も可能。
返済期限 元本部分は、元本返済期日(契約者が亡くなってから6ヵ月後)における一括返済 原則として、連帯債務者を含む、借入人全員が亡くなった時や、転居などにより担保不動産を売却される時に返済。 原則、契約者が亡くなったときや、担保物件を売却されるとき 原則、契約者が亡くなったときや、転居などにより、担保物件を売却さ れるとき
手数料
  • 初回利用時 極度貸付利用手数料   108,000円(税込)
  • 担保管理料 2年目以降 12,960円(税込)
    ※年に1回、担保評価額を見直し、継続的にサポート
  • 資金利用1回あたりの手数料は無料。
  • その他、登記費用、印紙税等の費用(実費)がかかる。

記載なし

  • 事務手数料 1件あたり108,000円
  • 一部繰上返済手数料 16,200円
  • 期限前完済手数料 21,600円
  • その他の手数料 5,400円

記載なし

東京スター銀行の特徴

東京スター銀行だけ利息がかからない「預金連動」というサービスを打ち出しています(2015年10月)。これは東京スター銀行に預金した残高と同額の融資金額分にはローン金利がかからないということです。 

つまり預金多ければ多いほど、ローンの利息が減るもしくは利息が0円になり、後は元本のみを返済するだけになります。上記の表にある手数料はかかるものの預金を減ることなく生活に余裕が生まれるため経済的なサービスと言えます。

しかし、デメリットもあり預金を多くしなければいけないので、資産をほぼ東京スター銀行に集めなければいけません。そのため各銀行に資産を預けている人はリスク分散をすることが難しいです。

以上のようなデメリットはありますが、ローンが高額であればあるほど金利はかかってきますので、金利が0になることは非常に大きなメリットになります。

リバースモーゲージそのほかの実施機関

  機関 商品名
公的 都道府県
社会福祉協議会
長期生活支援資金貸付制度(厚労省)
住宅金融支援機構 高齢者向け返済特例制度
民間 三井住友信託銀行 住宅担保型老後資金ローン
北洋銀行 ほくようリバースモーゲージ
福岡銀行 もっとライフ
そのほかお近くの銀行にお問い合わせください。

おわりに

いかがでしたか?老後の費用が心配な時、将来は老人ホームで暮らそうかと思っているなら、リバースモーゲージやハウス・リースバックをすることで将来の介護費用などをまかなうことができます。特にハウス・リースバックは誰にも知られずに持ち家を売却し、住んだまま賃貸住宅として活用することができます。老人ホームに移りたい場合はすぐ移ることも可能ですので、まずは気軽にお問合せみてはいかがでしょうか?

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